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[법&상담] 상가임대차 계약 분쟁시 주의할 점
[법&상담] 상가임대차 계약 분쟁시 주의할 점
  • 이동준 변호사
  • 승인 2018.03.16 14:13
  • 댓글 0
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이동준 변호사의 '법률&Talk'
법무법인 피앤케이 이동분 변호사.
법무법인 피앤케이 이동준 변호사.

[일요주간=이동준 변호사]

Q. 상가임대차 계약을 체결하려는 임차인입니다. 임대인이 임대차 계약을 체결하며 제소전화해를 요청하였습니다. 어떻게 해야할까요?

A. 안녕하세요. 법무법인 피앤케이입니다.

"제소전화해"란 민사분쟁에 대한 소송을 제기하기 전 화해를 원하는 당사자의 신청으로 지방법원 단독판사 앞에서 행해지는 화해를 말합니다.

 당사자가 서로 합의된 내용을 적어 법원에 미리 화해신청을 하게 되는데, 화해가 성립되면 법원이 화해조서를 작성하는데 이 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가집니다. 따라서 화해조서를 기초로 강제집행을 할 수 있습니다.

소송을 제기하기 이전에 분쟁을 미리 정리해두는 것이니 소송 절차를 미리 방지한다는 장점이 있고, 납부해야할 인지는 민사소송의 1/5이고 보통 1회 기일로 종결되기 때문에 시간과 비용 역시 절약됩니다.

다만, 제소전화해는 분쟁의 해결절차라기보다는 당사자 사이에 합의된 내용에 대한 공증을 받는 것처럼 활용되고 있는 것이 현실입니다. 특히 공증인을 통해서는 건물명도의 강제집행 권원을 만들 수 없기에 임대차 관계의 합의 과정에서 널리 활용하고 있습니다. 임대인이 임차인의 의무위반 시에 쉽게 강제집행을 신청하여 부동산을 인도받을 목적으로 제소전화해를 활용하는 것입니다.

자연히, 임대차관계에 대한 제소전화해의 경우 대부분이 임대인의 요구로 진행되고 임차인에게 불리한 조항을 담는 경우들이 많이 있다고 보여집니다.

이에 법원은 제소전화해 과정에서 민사소송법에 반하여 당사자 일방이 상대방의 대리인을 선임하여 진행하는 경우를 살피고 있고, 제소전화해조서에 상가건물임대차보호법 규정에 위반된 약정으로 임차인에게 불리한 조항이 포함되지 않도록 심리하는 등으로 선의의 피해자를 발생시키지 않도록 노력하고 있습니다.

임차인으로서도 본인의 권리를 지키기 위해 적극적으로 절차에 참여하여야 합니다. 실제 생업에 바쁘다는 이유로, 임대인의 요구를 거부할 수 없다는 이유로 제소전 화해 절차를 방치하는 임차인들이 많이 있습니다. 그러나 앞서 살펴본 바와 같이 제소전화해를 통해 작성되는 화해조서는 확정판결과 같은 효력을 가지므로, 제소전화해의 내용은 판결문에 기재된 내용과 동등한 효력이 있다 생각하셔야합니다. 본인에게 민사 소송이 제기된 것과 같은 수준의 주의가 요구되는 것입니다.

또한, 임대차 계약 과정에서 임대인이 일방적으로 제소전화해신청서를 작성해서 제출하였다면, 송달 받은 신청서를 확인하여 화해 조항 내용을 하나하나 살펴보고 임대인과 합의한 내용이 맞는지 확인해야합니다. 또한 제소전화해기일에 직접 출석하여 해당 합의 조항을 수정해달라고 요청하여야 합니다.

나아가, 임대인이 임차인의 대리인을 선임하여 제소전화해를 진행하는 경우라고 하더라도 선임된 대리인과 적극적으로 연락해서 본인에게 불리한 내용으로 화해조서가 작성되지 않도록 주의를 기울여야 합니다.


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