일요주간 - 2018년 아파트, 분양물량 감소와 극심한 청약 온도차 ‘지속’

[일요주간=유주영 기자] 2018년 전국 아파트 분양(승인) 예정물량은 32만여 가구로 추정된다. 2017년 10.24 가계부채종합대책의 아파트 집단대출 강화, 11월 7일 시행된 민간택지 분양가상한제 적용, 2018년 부활 예정인 재건축초과이익환수제 등의 영향으로 전년대비 분양물량 감소가 불가피할 전망이다. 한편 입지와 상품성을 갖춘 곳에 청약수요가 몰리는 쏠림 현상은 지속될 것으로 예상된다. 규제가 강화될수록 ‘돈 될 만한 곳’에 청약수요가 대거 몰리기 때문이다. 더욱이 2018년은 민간택지 분양가상한제 시행 여파로 시세차익을 노린 일부 수요가 청약시장에 집중될 가능성이 크다. 8.2대책 후속조치로 청약제도가 개편되면서 1순위 청약이 가능한 전체수요는 줄었지만 인기단지 당첨 커트라인이 높아지면서 입지와 상품성을 갖춘 곳은 당첨 경쟁이 치열할 전망이다.

2017년 37만8,276가구 공급, 전체물량 중 64% 하반기에 집중돼

2017년은 전국에서 37만8,276가구(예정물량 포함)가 공급됐다. 반기별로 살펴보면 상반기는 13만6,524가구, 하반기는 24만1,752가구가 분양 물량으로 집계됐다. 2017년 5월 치러진 조기대선과 6.19대책, 8.2대책 등의 이슈로 뒤로 밀리면서 하반기 분양물량 집중이 두드러졌다. 지역별로 수도권은 경기와 서울, 지방은 부산과 경남지역 위주로 분양물량이 많았다.

2017년 전국 평균 청약경쟁률 전국 13.03대 1
대구·부산·서울은 청약 ‘광풍’, 일부 지방은 ‘미분양’ 단지 속출

2017년 전국 평균 청약경쟁률은 13.03대 1로 2016년(14.35대 1)과 비교해 소폭 낮아졌다. 하지만 지역별 청약쏠림 현상은 지속됐다. 서울·부산·대구·세종시 등은 평균 청약경쟁률이 두 자릿수를 훌쩍 넘었지만 충남은 평균경쟁률이 0.61대 1로 저조한 성적을 나타냈다. 8.2대책으로 투기과열지구, 청약조정대상지역은 청약 1순위 자격이 강화돼 청약통장 가입 후 2년이 경과하고 납입횟수가 24회 이상이어야 한다. 또 가점제 적용비율이 확대돼 무주택자 실수요자의 당첨 확률이 높아졌다. 2018년은 신DTI 적용과 민간분양 아파트 분양가상한제 강화 여파 등으로 인기 지역으로만 청약 통장이 집중돼 지방 미분양 증가가 불가피할 전망이다.

수도권은 서울 재개발·재건축 아파트가 잇따른 청약 흥행을 보였다. 서초구 잠원동 “신반포센트럴자이(신반포6차 재건축)”는 평균 168.08대 1, 영등포구 신길동 “신길센트럴자이(신길12구역 재개발)”는 56.87대 1, 강남구 개포동 “래미안강남포레스트(개포시영 재건축)”는 평균 40.78대 1의 경쟁률을 기록한 바 있다. 또한 정부의 규제대책에서 벗어났지만 개발호재가 있는 경기 김포, 인천 송도 등은 수도권 대체투자처로 인식돼 수요가 몰렸다.

지방에서는 대구가 가장 높은 청약 경쟁률인 81.29대 1을 기록했다. 대구는 수성구가 투기과열지구로 지정됐으나 신규 분양 아파트가 전년 보다 감소해 투자수요가 몰리며 “오페라트루엘시민의숲”이 평균 198대 1의 경쟁률을 기록했다. 부산의 경우 대부분의 아파트가 1순위 마감을 했다. 2017년 청약을 진행한 아파트 중 수 백대 1의 경쟁률을 기록한 10개의 단지 중 9개 단지가 부산이다. 수영구 민락동 “e편한세상오션테라스2단지(E3)”는 평균 455.04대 1, 서구 서대신동2가 “대신2차푸르지오”가 257.99대 1의 경쟁률을 기록했다. 특히 11월 10일 이후 지방 광역시 민간분양에도 전매제한이 적용돼 전매제한 전 막차 분양을 받으려는 수요자가 집중된 것으로 해석된다.

이 같은 흐름은 2018년에도 지속될 전망이다. 시장 규제가 엄격해지고 대출 이용이 까다로워질수록 예비 청약자들의 청약통장 사용이 신중해질 수 밖에 없다. 입지에 따라 청약결과가 극명하게 갈리는 양극화는 앞으로 더욱 심화될 것으로 예상된다.

높아지는 3.3m²당 평균 분양가, 상한제로 주춤할 듯
2017년 전국 기준 3.3m²당 평균 아파트 분양가격은 1,175만원을 기록하며 2016년 1,052만원 대비 123만원 높아졌다. 주택도시보증공사(HUG)의 분양보증심사 강화와 고분양가 논란이 있었지만 분양시장의 열기는 여전했다. 서울에서는 성동구의 아크로서울포레스트가 역대 최고 분양가인 3.3m²당 평균 4,750만원으로 분양하며 서울의 분양가 상승을 견인했다. 강남권 재개발·재건축 아파트가 잇따라 분양하며 2,131만원에서 2,192만원으로 올랐다. 경기도는 성남시 판교더샵퍼스트파크가 3.3m²당 평균 2,300만원으로 분양하며 분양가 상승을 주도했다. 대부분 지역의 분양가가 상승한 반면 경남은 949만원에서 893만원으로 하락했다. 국토교통부가 지난 10월 30일 발표한 전국 미분양 주택현황(17년 9월 말 기준)에 따르면 경남지역 미분양 주택이 전국 최고치를 보였다. 경남은 지속적인 미분양 아파트 증가로 분양가 하락이 나타난 것으로 해석된다. 그 외 도시별 3.3m²당 분양가는 ▲대구 1,167만원 ▲부산 1,164만원 ▲인천 1,140만원 ▲제주 1,098만원 ▲울산 1,088만원 ▲대전 959만원 ▲광주 953만원 ▲세종 946만원 ▲충남 854만원 ▲경북 840만원 ▲충북 820만원 ▲전북 812만원 ▲강원 764만원 ▲전남 730만원 순이다.

한편 민간택지의 분양가상한제가 시행돼 분양가 상승세는 2018년 제동이 걸릴 것으로 예상된다. 계량적 지표로 판단하면 수도권은 서울 강남구·영등포구·서대문구, 경기 성남시 분당구가 적용 대상으로 유력하며 지방은 대구 중구·수성구, 강원 속초 등 지역이 지정될 가능성이 있다. 분양가상한제 대상지역은 최근 3개월간 주택가격 상승률이 물가의 2배가 넘는 지역이다. 이 조건을 충족하면서 ▲최근 1년간 평균 분양가격 상승률이 물가상승률의 2배 이상 ▲최근 3개월간 주택거래량이 전년 동기 대비 20% 이상 ▲분양 전 2개월의 평균 청약경쟁률이 5대 1(85m² 이하: 10대 1) 초과 중 하나 이상 충족하면 지정이 가능하다

2018년 분양시장 8.2대책·가계부채 종합대책 여파로 물량감소
8.2대책(가점제·전매제한 강화, 초과이익환수제 부활 등)과 가계부채 종합대책의 여파로 2018년 전국 분양물량은 전년보다 줄어들 것으로 예상된다. 다주택자의 분양시장 진입 장벽이 높아져 실수요자의 청약 당첨 기회는 커졌으나 1순위 요건이 까다로워지고 중도금 대출 보증 한도가 줄어 자금 마련 부담은 커질 전망이다. 예비 청약자는 자신의 무주택 여부, 대출가능 금액, 청약 1순위 요건 등을 고려해 신중한 접근이 필요하다.

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