일요주간 - 2018년 아파트 시장, ‘강력규제에 진정국면 진입’

[일요주간=유주영 기자] 2018년 아파트 시장은 부동산 시장 과열을 막기 위한 정부의 전방위적 규제 영향으로 진정국면에 들어갈 것으로 예상된다. 문재인 정부 출범 이후 내놓은 6.19대책, 8.2대책을 비롯해 10.24가계부채종합대책 등의 규제영향으로 2018년은 수요시장 위축과 거래감소가 나타날 전망이다.

2018년 1월부터 DTI제도를 개선한 신DTI가 시행되고 재건축초과이익환수제가 부활한다. 여기에 다주택자에 대한 양도소득세가 4월 강화될 예정으로 2017년 예고한 규제가 2018년 대부분 현실이 된다. 규제의 직적접인 영향권에서 주택 수요자들은 보유가치를 기반으로 선별적 장기투자가 필요하다. 2017년 단기 급등했던 서울 등 일부 지역의 가격 상승세는 둔화될 전망이다. 반면 수요대비 신규아파트 공급이 많은 지역은 규제와 공급 리스크가 맞물리면서 가격 약세가 예상된다.

전세시장은 전체적으로 안정적인 모습을 유지할 것으로 보인다. 서울은 재건축·재개발 사업장 인근 지역을 중심으로 이주수요에 따른 국지적인 전셋값 상승이 나타날 수 있겠다. 하지만 인접한 수도권으로 수요분산과 몇 년간 이어온 전세입자의 매매전환 등을 고려하면 전세수요가 전체적으로 증가할 가능성은 낮아 안정적인 가격흐름을 유지할 것으로 예상된다. 경기·인천의 일부지역은 국지적인 공급물량 증가가 2018년에도 이어지면서 국지적인 가격조정이 예상된다. 지방·광역시 역시 대규모 신규 아파트 공급이 계속되며 전셋값 약세가 전망된다. 더욱이 세종, 충청, 경상권 아파트 전세시장은 지역 기반산업의 침체와 맞물리며 역전세의 가능성도 존재한다.

펄펄 끓어올랐던 아파트 시장, 8.2 대책 발표 이후 안정세
문재인 정부 출범 이후 서울을 비롯한 수도권 아파트 시장은 새정부 경기부양에 대한 기대감에 2017년 아파트 가격이 급상승했다. 2017년 말까지 유예가 적용되던 재건축 초과이익 환수를 피하기 위해 서울 재건축 아파트들이 사업에 속도를 내면서 상승세를 이끌었고 저금리를 이용한 갭투자와 실수요가 맞물리며 일반 아파트도 매매가격 상승폭이 컸다. 새정부 출범 초기부터 부동산 과열을 진정시키고자 했던 문재인 정부는 조정대상지역 선정 및 전매제한 기간 강화 등을 골자로 하는 6.2 대책을 발표했으나 이미 달아오른 수도권 아파트 시장은 쉽게 가라앉지 않았다. 이후 서울, 세종 등에 투기과열지구 및 투기지역을 지정하고 양도소득세 강화, LTV DTI 강화 등을 담은 8.2 대책 발표 이후 가파른 상승세가 멈췄다. 거래시장 역시 위축된 매수세로 감소세를 보였다.

2017년 아파트 매매가격은 전국이 4.05% 오른 가운데 지역별로는 세종시가 10.74% 변동률을 기록하며 가장 높은 상승률을 보였다. 8.2대책으로 투기지역 및 투기과열지구 지정 이후에도 국회이전 등 행정수도 공약이 가시화되면서 투자수요가 많았다. 서울은 둔촌주공, 잠실주공5단지 등 사업 진척이 빨라진 재건축 아파트가 상승을 이끌면서 8.35% 상승했다. 경기는 서울과 인접한 하남, 과천, 구리 등을 중심으로 매매가격이 강세를 보이며 2.40% 올랐다. 부산과 인천도 각각 2.38%, 2.11% 상승했다. 2016년 공급과잉으로 약세를 보였던 대구는 8.2 대책에 대한 풍선효과로 2.05% 상승했고 강원은 속초, 강릉 등 평창 동계 올림픽 효과가 지속되며 상승했다.

반면 광역시를 제외한 기타지방 아파트 시장은 침체된 모습이다. 경상권과 충청권 아파트 시장은 2016년에 이어 하락장이 지속됐다. 경남은 조선 중공업 지역기반 산업 침체가 부동산 시장까지 미치면서 거제, 창원 등을 중심으로 아파트 매매가격이 떨어지며 1.71% 하락해 전국에서 가장 큰 낙폭을 기록했다. 경북도 공급과잉을 해소하지 못하면서 1.61% 하락했다. 충청도 분양 호황기 때 공급된 아파트들이 입주를 시작해 매물이 쌓이며 매매가격이 하락했다. 충북이 1.15%, 충남이 0.79% 하락했다.

2017년 신규 아파트 공급에 전세시장 안정
전세시장은 2017년 전국이 1.47% 상승하는데 그쳤다. 최근 2~3년간 호황기 때 분양한 약 38만 가구의 신규 아파트가 2017년 입주를 시작해 전세시장에 숨통이 틔었기 때문이다. 특히 재개발 재건축 등 도시정비사업에 따른 이주 수요가 많았던 수도권 아파트 전셋값 변동률도 최근 5년간 최저치를 기록했다.

지역별로는 2017년은 서울이 2.88%로 전국에서 전셋값 상승폭이 가장 컸다. 강동구가 둔촌주공, 고덕주공 등 대단지 아파트 재건축 이주로, 서대문은 인접 재개발 이주 수요로 전셋값 상승이 컸다. 이어서 인천(2.23%), 강원(2.03%), 제주(1.80%) 순으로 전셋값이 올랐다. 반면 세종시(-9.45%)는 전셋값이 전국에서 가장 큰 폭으로 하락하며 매매시장과 탈동조화 현상을 보이고 있다. 정주여건 개선으로 인구유입이 꾸준히 이루어지고 있지만 2017년에도 1만4,000여 가구의 아파트가 입주하면서 세입자 구하기에 어려움을 겪었다. 경남도 지역 경기 침체와 공급과잉 영향으로 2.46% 하락했고 충남도 천안, 아산 아파트의 전셋값이 하향 조정되며 1.45% 떨어졌다.

공급과잉, 금리인상, 수요공급 억제 규제 현실화, 2018년 아파트 시장 하향 조정 불가피
2018년 아파트 시장은 문재인 정부 들어서 내놓은 수요억제책들이 본격적으로 시행될 예정이다. 이에 따른 영향으로 매매가격 하향조정과 매수자의 관망세가 이어지며 거래절벽 현상이 나타날 것으로 예상된다. 다만 그 충격은 지역별로 달리 전해질 것으로 보인다. 아이러니하게도 정부가 칼 끝을 겨누고 있는 서울과 신도시 등 서울 인접 지역은 탄탄한 실수요와 신규 주택에 대한 잠재수요가 많아 강보합 흐름을 보일 것으로 전망된다. 정부가 보유세 인상 시그널을 내보이며 다주택자의 매물출시를 위해 전방위적인 압박을 가하고 있지만 다주택자들은 매도보다는 보유를 선택할 가능성이 높다.

반면 지방광역시는 규제대책에 대한 파급효과와 더불어 공급과잉이 맞물리며 가혹한 2018년을 보낼 것으로 보인다. 투기과열지구로 지정된 세종과 부산, 대구 일부 지역을 비롯해 그 동안 공급이 많았던 광역시를 제외한 기타 지방의 매매가격 하락폭이 클 것으로 보인다.

2018년 전국 아파트 입주물량은 총 44만여 가구로 이는 전국 아파트 재고 물량 대비 4.50%에 해당하는 수치다. 이는 부동산114가 2000년 이후 입주물량을 집계한 이래 최대 아파트 입주물량이 공급된다. 특히 세종은 재고 아파트 대비 무려 18%에 해당하는 1만4,000여 가구, 충북은 재고아파트에 7.44% 물량인 2만2,488가구가 입주할 예정이다. 이어 경남 6.39%, 경기 6.22%. 강원 6.04%의 재고아파트 대비 신규 입주 아파트 비율을 보이고 있어 공급과잉에 대한 우려가 커질 것으로 예상된다.

전세시장도 국지적으로 차별화 된 모습을 보일 것으로 예상된다. 서울을 비롯한 수도권은 안정적인 상승흐름을 이어갈 것으로 전망되는 가운데 화성, 김포, 시흥 등 수도권 외곽지역은 공급과잉으로 전셋값 약세가 예상된다. 반면 대구, 부산, 대전 등을 제외한 지방 광역시는 전셋값 하락이 예상된다. 특히 세종, 충청, 경상은 역전세난이 발생할 우려가 있다.

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