일요주간 - 2018년 대출 조이기 예고, 상가 투자 수요 감소 ‘불가피′

[일요주간=유주영 기자] 부동산 임대업자 여신심사가이드라인 적용으로 정부의 대출 옥죄기가 시작되며 2018년은 상가 분양시장 위축이 불가피할 전망이다. 정부는 ‘10.24가계부채종합대책’을 통해 부동산 임대업자의 상환능력을 심사할 때 임대업 이자상환비율(RTI-Rent To Interest)을 적용한다고 발표했다. 즉, 이제부터 임대업자가 대출을 받을 때 연간 임대소득이 대출이자보다 많아야 대출이 승인된다. 상가분양의 경우 대출 비중이 높은 편으로 한층 강화된 대출요건에 투자자들의 자금 줄이 막히며 수요 감소 등 시장이 받는 타격이 클 전망이다.

2017년 마곡, 미사, 동탄2 등 243개 상가 분양
근린상가 남양주 다산신도시 등 공급 활발
2017년은 전년 동기 대비 43% 가량 증가한 243개 상가가 공급됐다. 마곡, 미사, 동탄2, 다산신도시 등 새 아파트 입주가 진행 중인 수도권 택지지구 중심으로 상가 공급이 집중되며 물량이 증가했다. 권역별 비중은 수도권이 75%로 전년 동기 대비 11%p 높아졌고 지방은 전체물량의 25%를 차지했다. 유형별로는 근린상가 비중이 높았다. 2017년 근린상가는 전년동기 대비 74% 많은 92개가 분양했다. 수도권 택지지구 내 새 아파트 입주가 이어지며 근린상가가 증가한 가운데 3분기 남양주 다산신도시 중심으로 근린상가 공급이 활발히 진행되며 물량 증가에 영향을 줬다. 그 외 유형별로는 단지내상가 75개, 복합형상가 58개, 테마상가 12개, 대형복합상가 6개 순으로 공급됐다.

2017년 공급된 243개 상가의 총 점포 수는 1만4367개 점포로 점포 수가 가장 많았던 2015년(1만 3054개 점포)보다 10% 가량 많은 것으로 집계됐다. 상가 공급이 늘었던 동시에 점포 수 100개 이상의 대규모 상가가 38개 분양(전체의 16%)하며 점포 수 증가에 영향을 준 것으로 보여진다.

상가 평균 분양가 3.3㎡당 2845만원, 2015년 이후 가장 높아
마곡, 미사, 다산 등 수도권 중심으로 분양가 상승
2017년 공급된 상가의 평균 분양가는 3.3㎡당 2845만원으로 최근 8년 중 가장 높았다. 상업용지
입찰경쟁 및 낙찰가격이 높아지며 상가 분양가도 동시에 높아졌다. 더욱이, 올해는 수도권 유망 택지지구 중심으로 상가 분양이 활발히 진행되며 평균 분양가 상승이 두드러진 것으로 분석된다. 권역별로는 수도권 3.3㎡당 3089만원, 지방 3.3㎡당 2134만원으로 집계됐다. 지방은 예년과 비슷했던 수준을 보였던 반면 마곡, 다산, 미사 등은 3.3㎡당 5000만원 수준에서 공급되며 수도권이 전년동기 대비 17% 상승했다.

LH 단지 내 상가, 41개 단지 총 270개 점포 공급
하남미사, 3.3㎡당 6575만원으로 상위 낙찰가격 랭크
LH 단지 내 상가는 41개 단지에서 총 270개 점포(특별공급 제외)가 공급되며 2016년(35개 단지, 224개 점포)보다는 물량이 소폭 증가했다. 일반 아파트를 배후로 한 상가는 2016년과 비슷한 규모로 공급됐던 한편 2017년은 행복주택을 배후로 한 단지 내 상가 12개가 입찰에 나서면서 전체 물량 증가에 영향을 준 것으로 보여진다. 권역별로는 수도권이 화성동탄2, 하남미사 등 24개 단지가, 지방은 대구, 충남, 경남 등 17개 단지가 공급됐다. 2017년 공급된 LH단지 내 상가 중에서는 6개 점포를 제외하고 모두 주인을 찾았다(최초 입찰 기준). 평균 낙찰가율은 175%로 평균 낙찰가격은 3.3㎡당 2605만원이다. 단지별 평균 낙찰가로는 하남미사 A20블록이 3.3㎡당 6575만원으로 가장 높았고 구리갈매B2(5148만원/3.3㎡), 시흥은계B-2블록(5063만원/3.3㎡) 순으로 높은 낙찰가를 나타냈다.

높아지는 분양가, 금리인상 등의 투자 리스크 고려한다면 보수적 접근 ‘필요’
2017년은 수도권 택지지구 위주로 상가 분양이 활발히 진행되고 꾸준한 수요로 시장의 명맥이 이어지는 모습이었다. 하지만 2018년 상가 분양을 염두에 둔 투자자라면 최대한의 보수적인 접근이 필요해 보인다. 앞으로 대출 심사가 까다로워지고 투자수요의 자금 융통이 어려워지는 가운데 상가시장이 위축될 가능성이 엿보이기 때문이다. 높아지는 분양가도 투자 시 경계해야 할 부분이다. 최근 수도권 유망 지역의 1층 상가도 공실을 면치 못하고 있어 수요마저 감소한다면 상가 시장의 분위기가 예상보다 더 위축될 가능성이 높다. 조만간 기준금리 상승에 따라 투자자들의 이자 부담 또한 높아진다는 것도 생각해 볼 부분이다. 실물경제와 맞닿아 있는 상가시장의 특성상 소비경제 회복세가 녹록지 않은 가운데 이미 상가를 매입한 투자자라면 더욱 고민이 깊을 것으로 보여진다.
한편 자금여력이 있는 수요자에게는 기회요인이 될 수 있다. 수요 감소로 상가분양 경쟁률이 낮아질 것으로 예상되기 때문이다.

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