일요주간 - 사적 자치의 원칙과 계약 자유의 원칙

계약이란 계약 당사자 사이의 서로 대립하는 의사표시가 내용상 합치함으로써 이루어지는 법률행위로서 당사자 쌍방의 권리와 의무에 변동을 가져오는 법률요건을 말한다. 여기에서는 사적자치의 원칙과 계약자유의 원칙을 살피고, 특히 부동산매매와 관련된 계약에 대하여 설명을 하기로 한다.

사적자치의 원칙은 헌법상 행복추구권에 함축된 일반적 행동자유권의 하나로서 법률행위의 영역에서 계약자유의 원칙으로 나타난다(헌법재판소 2003. 5. 15, 2001헌바98). 이러한 사적자치의 원칙은 각 개인이 자유로운 의사결정을 할 수 있는 능력과 의사를 가지고 권리·의무의 변동을 의욕 할 수 있다는 것이다. 이에 기하여 각 개인은 독립된 자율적 인격을 가진 권리주체로서, 타인과의 법적 생활을 영위해 나감에 있어서 자유로운 의사에 기하여 자신의 법률관계를 형성해 나갈 것을 가능하게 하는 기본원칙을 계약자유의 원칙이라 한다.

그러나 자본주의가 고도로 발전하고 경제적 불평등이 심화되어감에 따라 계약자유의 원칙은 실질적 공정성과 형평성을 전제로 제한이 된다. 따라서 계약의 목적이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되거나(민법 제103조), 계약의 내용이 심하게 공정성을 잃은 경우(민법 제104조) 등은 그 계약을 민법에서는 무효로 하고 있다.

매매계약과 계약금계약

가. 매매는 매도인이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고, 매수인은 이에 대하여 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 성립하는 계약이다. 부동산매매계약 등에서는 관례상 계약금·중도금·잔금을 구분하여 매수인이 지급하고, 매도인은 잔금을 지급받음과 동시에 소유권 등을 이전하여 준다. 계약자유의 원칙에 따라 대금지급방식과 소유권 등의 이전 방법 및 시기는 당사자가 자유로이 정할 수 있다. 따라서 각 개인들은 부동산의 현황 및 개인적 사정 등을 참작하여 계약서 내용을 잘 작성하여야한다. 한번 작성된 계약서 내용은 특별한 사정이 없는 한, 당사자의 의사에 따라 작성된 것으로서 계약서 내용대로 계약당사자는 법적책임을 지기 때문에 신중을 기하여 작성하여야한다.

계약서를 작성하고 계약금 중 일부를 계약서 작성 당일 수령하고 다음날 계약금 잔금을 영수 받은 매도인이 더 좋은 가격에 처분할 곳이 있어 매매계약을 해제하려하여도, 당사자 합의로 계약을 해제되지 않는 이상 매도인이 받은 계약금 배액을 상환하여야 매매계약을 해제할 수 있다(배액상환약정이 일반적으로 계약서 문구에 포함되어 있음을 주의 요함). 따라서 계약서 작성하고 도장을 찍는 것에는 책임이 따르기에 신중을 기하여야 한다(도장을 찍는 곳에 책임이 있다).

계약금 계약과 관련된 문제들

일반적으로 부동산매매계약 등을 하는 경우에 계약금을 지급하게 된다. 이렇게 계약을 체결할 때에 당사자 일방이 상대방에게 지급하는 금전 기타의 유가물을 계약금이라 하고, 이러한 계약금지급을 약정하는 합의를 계약금계약이라 한다. (계속)

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