일요주간 - 계약금 계약과 관련된 문제들

민법 제565조 제1항에 「계약금은 당사자 사이에 다른 약정이 없는 한 해제권의 유보를 위해 수수된 해약금으로 추정한다.」규정되어 있다. 실무적으로 판례 역시 계약금은 해약금의 성질을 가질 뿐이고, 다만 계약 당사자 일방이 위약한 경우에 있어서 그 계약금을 위약금으로 한다는 특약이 있을 때에 한하여 손해배상액예정의 성질을 함께 갖는 것으로 해석한다(대판 1989. 12. 12, 89다카10811, 대판 1996. 10. 25, 95다33726 참조).

따라서 매수인이 일방적인 계약해제의 의사표시를 하였다고 하여 기 지급한 계약금이 항상 몰취되거나, 매도인이 일방적인 계약해제의 의사표시를 하였다 하여 항상 배액상환을 하여야 하는 것은 아니다.

유상계약을 체결함에 있어서 계약금이 수수된 경우 계약금은 해약금의 성질을 가지고 있어서, 이를 위약금으로 하기로 하는 특약이 없는 이상 계약이 당사자 일방의 귀책사유로 인하여 해제되었다 하더라도 상대방은 계약불이행으로 입은 실제 손해만을 배상받을 수 있을 뿐 계약금이 위약금으로서 상대방에게 당연히 귀속되는 것은 아니다( 대법원 1996. 6. 14. 선고 95다54693 판결 참조) ; 출처 : 대법원 2006.1.27. 선고 2005다52078,52085 판결

“대금불입 불이행시 계약은 자동 무효가 되고 이미 불입된 금액은 일체 반환하지 않는다."고 되어 있는 매매계약에 기하여 계약금이 지급되었으나, 매수인이 중도금을 지급기일에 지급하지 아니한 채 이미 지급한 계약금 중 과다한 손해배상의 예정으로 감액되어야 할 부분을 제외한 나머지 금액을 포기하고 해약금으로서의 성질에 기하여 계약을 해제한다는 의사표시를 하면서 감액되어야 할 금액에 해당하는 금원의 반환을 구한 경우, 그 계약금은 해약금으로서의 성질과 손해배상 예정으로서의 성질을 겸하고 있고, 매수인의 주장취지에는 매수인의 채무불이행을 이유로 매도인이 몰취한 계약금은 손해배상 예정액으로서는 부당히 과다하므로 감액되어야 하고 그 감액 부분은 부당이득으로서 반환하여야 한다는 취지도 포함되어 있다고 해석함이 상당하며 계약금이 손해배상 예정액으로서 과다하다면 감액 부분은 반환되어야 한다는 이유로, 계약금이 해약금으로서의 성질과 손해배상 예정으로서의 성질을 겸하고 있더라도 해약금에 기한 해제권 주장시에는 계약불이행에 따른 손해배상이 논의될 여지가 없어 손해배상 예정액의 감액이 불가능하다고 본 원심판결을 파기한 사례
(출처 : 대법원 1996. 10. 25. 선고 95다33726 판결)

<계약비용의 부담에 관하여>

계약비용이란 계약을 체결하는 데 일반적으로 소요되는 비용으로서 목적토지의 측량, 평가비용, 계약서작성비용 등을 말한다. 이러한 비용은 계약당사자 사이의 특약이 없는 한, 당사자 쌍방이 균분하여 부담한다(민법 제473조 참조). 참고로 부동산매매에 있어서의 등기비용은 계약비용에 포함되지 않는다.

<김형완 / 한국 법무평생교육원 교수>1558919@hanmail.net

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