일요주간 - 조무정 ＂NPL 아는 것이 힘, 돈을 벌고 지키는 일석이조 효과＂

인터뷰 - 조무정 NPL파트너스 상무이사 '은행이 찾지 못하는 황금을 찾는 사람들'

▲ 조무정 NPL파트너스 상무이사

[일요주간=박은미 기자] “어릴적부터 부동산을 하시던 아버지를 따라 전국의 땅을 보러 자주 다녔다. 아버지는 땅은 보물찾기와 같다며 관심을 갖고 잘 살펴보면 어딘가에는 좋은 땅이 꼭 있기 마련이라고 말씀하셨다” 조무정 NPL파트너스 상무이사(41)의 얘기다. 조 상무는 8년전 안정적인 직장에 과감히 사표를 던지고 NPL전문 컨설팅의 길을 택했다. 그는 지금도 그때의 선택이 탁월했다고 자부한다. 큰 수익은 물론 부동산법을 잘 몰라 피해를 입는 사람들을 도울 수 있기 때문이다. 조 이사는 “최근 NPL의 수익률이 낮아졌다지만 그래도 경매보다 수익률이 높은 투자가 NPL이다”며 “하지만 NPL을 돈벌 생각으로만 접근한다면 오산이다”고 조언했다. 조 이사는 세입자를 비롯해 모든 국민들이 일정 수준의 부동산법을 알아야 소중한 재산을 지킬 수 있다고 강조했다. 자신의 NPL 투자 지식으로 돈을 버는 것과 마찬가기로 자신을 재산을 지키는데 이용 할 줄 아는 것이 매우 중요하다는 것. 이에 일요주간은 NPL전문가 조무정 NPL파트너스 상무에게 초보 투자자를 위한 NPL의 투자 방법과 주의점 등을 들어봤다.


- 국내 NPL(부실채권) 시장이 확대되면서 NPL이 ‘부동산투자’ 정도로 인지되고는 있지만 정확한 뜻을 아는 사람들은 많지 않다. NPL에 대해 간략하게 설명해 달라.

▲ ‘Non Performing Loan(NPL)’을 번역하면 ‘무수익대출’이란 뜻이다. 즉, 금융기관에서 대출을 해주었으나 돈을 빌린 채무자가 이자를 연체해 대출을 해준 금융기관의 수익이 없는 것이다. 이 중 3개월 이상 이자가 연체되어 금융기관에서 이자가 들어오지 않는 대출채권을 NPL 또는 ‘무수익대출’이라고 부른다. 이 부실채권을 금융기관에서 다량으로 떠안고 있으면 외부적으로는 대외신용도가 떨어지고 내부적으로는 재무건전성이 악화됐다는 평가를 받는다. 따라서 금융기관은 재무 건전성 유지를 위해 부실채권들을 자산관리회사(AMC)에 저가로 매각 처리해 털어버린다. 그리고 AMC는 자신들이 직접 NPL로 수익을 내거나 또는 개인에게 재매각한다. 이때 개인투자자들이 적법한 절차를 통해 물건과 부동산을 싸게 낙찰 받는 것. 이것이 NPL투자의 기본적인 수익구조이다.


- 저금리가 지속되는 가운데 NPL에 대한 관심이 높아지고 있다. 시장 규모는 연간 6~7조원을 웃돌고 수익률은 연 20%에 달해 ‘황금 재테크’라는 얘기까지 나온다. 이와 같이 반향을 일으키고 있는 NPL의 장점은 무엇인가?

▲ 우선 NPL은 소액 투자가 가능하다. 은행에서 매입 자금의 최대 90%까지 질권대출을 해주기 때문이다. 예를 들어 NPL 물건으로 나온 한 빌라를 1억원 근저당에 인수했다. 이 때 들인 자기자본 천만원, 나머지 9천만원은 질권대출을 이용할 수 있다. 결과적으로 질권대출을 이용해 소자본으로도 높은 수익률을 얻을 수 있는 셈이다. 또한 NPL은 양도세가 절약돼 절세 효과가 있다. NPL은 부동산이 아니라 채권이기에 거래를 통한 수익은 비과세이며 낙찰 후 매매해도 양도세가 발생하지 않는다. 즉 부동산 NPL로 배당을 받거나 낙찰을 받아도 세금 부담이 없음으로 그 어떤 상품보다 높은 수익률을 기대할 수 있다.


- 그렇다면 NPL과 부동산 경매의 차이점은 설명해 달라.

▲ 둘 다 수익을 바라고 접근하는 것은 같은 방법이나 투자방식이나 수익률 계산하는게 다를 뿐 아니라 권리분석이나 현장조사도 다르게 행해진다. NPL은 낙찰가능성과 매도 용이성이 경매에 비해 월등히 높다고 할 수 있다. 경매의 낙찰가를 결정하는 일은 철저한 계산과 전략이 동반되는 그야말로 피를 말리는 일이다. 치열한 경쟁을 예상해 낙찰가를 높게 불렀는데 단독 입찰이 되어 뒤늦게 후회하는 경우도 종종 봤다. 하지만 NPL을 채권을 매입한 사람은 낙찰이 수월하다. NPL은 부동산을 담보로 잡고 있는 근저당을 사들인 뒤 담보를 넘겨 배당받거나 낙찰 받는 방식이다. 따라서 입찰가격을 그리 크게 고민하지 않아도 된다. 자신이 산 근저당권으로 받을 수 있는 최고금액까지 입찰하면 낙찰하면 성공하게 된다.

▲ NPL파트너스란 고객에게 더 유용한 서비스를 제공하기 위해 유수 자산관리회사(AMC)들이 파트너십을 가지고 모인 경매전문컨설팅 기업이다.

‘흑 속의 진주’ NPL투자, 잘못 뛰어들었다간 낭패
기본 투자 상식 및 부동산 공부는 경제생활에 필수

- NPL파트너스란 어떤 기업인가.

▲ NPL파트너스란 자산관리회사(AMC)들이 모인 경매전문컨설팅 기업이다. NLP 시장이 지속적으로 성장하는 상황에서 고객에게 더 유용한 서비스를 제공하기 위해 유수 자산관리회사(AMC)들이 파트너십을 가지고 한배를 타게 됐다. 현재 AMC 업계 내 위상이 높아지고 있으며 공동 영업으로 시너지 효과를 낼 수 있는 측면도 있다. 또한 국내최초로 부산지역에도 진출해 NPL 사업을 진행하고 있으며 조만간 NPL투자 지침서를 발행해 다양하고 정확한 투자 정보를 제공할 계획이다.


- 국내 자산관리회사(AMC)들에 비해 NPL파트너스만의 차별성이 있다면.

▲ NLP 경매는 법무업무가 필히 동반된다. 따라서 저희는 NLP법무사무소 법인을 만들어 함께 운영 중이다. 체계적이고 신속한 업무처리가 가능해 다른 AMC에 비해 안정적인 수익률을 자랑한다. 또한 저희는 개인만이 아닌 다른 AMC들에게 투자를 상담해 주고 물건을 제공해 주는 역할을 한다. 대부분의 AMC들이 개인을 대상으로 하는 ‘도매’라면 저희는 ‘소매’의 부분까지 함께 하고 있다. 다른 AMC들에게 컨설팅을 해줄 마큼 더욱 전문적인 지식을 가진 베테랑 AMC 회사라고 자부한다.


- NPL파트너스만 특별한 노하우가 있다면.

▲ 흔히들 NPL을 두고 ‘황금을 찾는 사업’이라고 말한다. 은행이 찾지 못하는 물건들, 은행이 보지 못하는 황금을 찾는 일이라고 말한다. 은행은 현장에 한번 가보지만 저희는 실제 자금을 투자하기 때문에 수십 번 답사한다. 은행이 찾지 못하는 땅이나 부동산 등 물건의 가치를 찾기 위해선 주변 상권부터 사람들까지 모든 것을 보고 판단하는 나무가 아닌 숲을 볼줄 아는 안목을 키워야 한다. 저희는 건물이나 부동산을 매입할 때 땅의 소유자뿐만 아니라 이해관계에 얽혀있는 주위 분 모두를 고객으로 생각한다. 물건의 가치는 기본이고 주변 사람과 여러 가지 변수를 살펴보는 게 중요하기 때문이다. 예를 들어 매입할 물건이 건물이라면 세입자, 그 옆의 건물주 등이 모두 접촉해볼 고객에 포함된다.


- NPL투자 시 주의점은 무엇인가.

▲ 정부의 관리·감독 사각지대인 NPL 시장에 개인이 함부로 손을 댔다가 낭패를 볼 수도 있다. 물건이 현금화 되는 시간도 오래 걸리고 권리관계 등을 따지는 데도 전문성이 필요하기 때문에 기본적인 NPL투자의 상식을 익힌 후 전문적인 컨설팅 업체와 함께 입찰 절차를 진행해 나가야 한다.


- 마지막으로 하고 싶은 말이 있다면.

▲ 요즘처럼 경제가 어려울 땐 아는 것이 곧 힘이다. 부동산업을 하지 않는 사람이라도 부동산 법을 배워야 한다. 제가 경매에 참여하다보면 세입자들이 쫓겨나는 경우가 매우 많다. 대부분의 세입자들이 등기부등본을 확인하지도 않은 채 부동산의 말만 믿고 계약했기 때문이다. 이 경우 부동산들이 법적으로 책임공제를 한다지만 세입자가 소송도 제기해야 하고 절차가 복잡해 사실상 거의 이루어지지 않고 있다. 제가 보기엔 100% 부동산의 과실인데도 그 손해는 고스란히 세입자가 떠안는 경우가 허다하다. 인테리어 비용으로 수억씩 들여 들어온 세입자들도 많은데 부동산 상식이 없어 안타까운 일을 당해 쫓겨나는 분들을 보면 마음이 너무 아프다. 꼭 투자의 의도가 아니라도 일상생활 및 통상의 경제활동에 필요한 부동산 상식을 공부해 위와 같은 일을 발생하지 않도록 스스로를 지켜야 한다. 이는 제가 NPL부실채권을 강의하면서도 강조하는 부분이다.

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