일요주간 - [특별기획] 대구 부동산, ‘바닥’보다 먼저 봐야 할 숫자들

대구 주택시장이 긴 조정기를 지나 변곡점에 가까워지고 있다. 2026년 7월 말 대구의 미분양 공동주택은 4,278가구다. 이 가운데 준공 후에도 팔리지 않은 주택이 3,481가구에 이른다. 전체 미분양의 81.4%다. 이 숫자만 보면 아직 시장의 부담이 상당하다. 그런데 공급 쪽으로 시선을 옮기면 전혀 다른 숫자가 나온다. 7월 대구의 신규 분양은 한 가구도 없었다. 올해 1~7월 누적 분양도 905가구에 그쳤다. 지난해 같은 기간 2,969가구보다 69.5% 감소했다.

여기에 한국부동산원과 부동산R114가 최근 발표한 입주예정물량을 보면 2026년 7월부터 2028년 6월까지 대구에서 입주가 예상되는 공동주택은 5,377가구다. 2026년 하반기 729가구, 2027년 2,846가구, 2028년 상반기 1,802가구다. 지금 대구 주택시장을 읽는 핵심은 바로 이 두 숫자의 교차점에 있다.

◆ 현재 시장에는 3,481가구의 준공 후 미분양이 남아 있는데, 앞으로 2년간 새롭게 입주할 공동주택은 5,377가구에 그친다.
과거 공급과잉의 재고를 아직 소화하지 못한 시장에서 미래 공급은 빠르게 줄어들고 있다. 따라서 2027년 대구 주택시장을 단순히 ‘상승’이나 ‘하락’ 가운데 하나로 전망하는 것은 충분하지 않다. 현재의 재고와 미래의 공급, 매매와 전세, 생활권별 수요, 그리고 지역경제가 만들어낼 새로운 주거수요를 함께 봐야 한다.

● 미분양은 줄었다. 그러나 남아 있는 물량의 성격이 달라졌다
대구의 7월 미분양 4,278가구는 전월 4,383가구보다 105가구, 2.4% 감소했다. 감소 자체는 긍정적이다. 하지만 준공 후 미분양은 같은 기간 3,575가구에서 3,481가구로 94가구 줄어드는 데 그쳤다. 대구 전체 미분양의 10가구 중 8가구 이상이 이미 완공된 주택이다. 전국의 준공 후 미분양 2만9,152가구 가운데 대구가 차지하는 비중도 11.9%에 달한다. 지역별 분포를 보면 시장의 또 다른 모습이 드러난다.

달서구가 1,164가구로 가장 많고 북구 769가구, 중구 725가구, 남구 524가구, 수성구 510가구 등이 뒤를 잇는다.
같은 ‘대구 미분양’이라도 어느 지역에, 어떤 가격대와 상품의 주택이 남아 있는지에 따라 시장에 미치는 영향은 달라진다. 준공 전 미분양은 입주까지 시간이 남아 있다. 금융조건 변경이나 가격 조정, 시장 회복에 따라 공사기간 중 소진될 가능성도 있다.

준공 후에도 팔리지 않았다면 판단은 조금 더 세밀해져야 한다. 분양가격과 주변 시세의 차이, 입지, 평면과 상품성, 해당 생활권의 실제 수요가 시장 기대와 맞았는지를 살펴야 한다. 그래서 앞으로 대구의 시장 회복을 판단할 때 전체 미분양 숫자보다 먼저 확인할 지표는 준공 후 미분양의 소진 속도라고 본다. 미분양이 줄고 있다는 사실과 미분양 문제가 해결됐다는 판단 사이에는 아직 거리가 있다.

● 반대편에서는 공급의 시계가 빠르게 달라지고 있다
대구의 과거 공급은 많았다. 최근 수년간 대규모 입주가 이어지면서 수요보다 공급이 빠르게 증가했고, 그 결과가 가격 조정과 미분양으로 나타났다. 시장도 반응했다. 사업자는 신규 사업에 보수적으로 변했고 분양과 착공은 감소했다. 올해 7월 신규 분양 0가구, 1~7월 누적 905가구라는 숫자가 그 결과다. 문제는 주택 공급에는 시차가 있다는 점이다. 오늘 사업을 하지 않은 아파트는 2~3년 뒤에도 입주할 수 없다.

실제로 한국부동산원과 부동산R114가 산출한 향후 2년 대구 공동주택 입주예정물량은 5,377가구다. 같은 기간 전국 42만5,412가구의 약 1.3%다. 대구는 지금 과거의 과잉공급을 정리하는 과정과 미래의 공급 감소가 동시에 진행되는 시장에 들어서고 있다. 이것을 당장 ‘공급 부족’이라고 단정할 단계는 아니다. 3,481가구의 준공 후 미분양이라는 재고가 존재하기 때문이다.

반대로 현재 미분양이 많다는 이유만으로 향후 공급 문제를 무시하는 것도 위험하다. 현재 재고가 어느 속도로 줄어드는지, 신규 착공과 분양이 언제 회복되는지에 따라 2027년 이후 대구 주택시장의 수급구조가 달라질 수 있다. 특히 선호도가 높은 생활권에서 신축과 준신축의 희소성이 먼저 나타날 가능성은 따로 살펴야 한다.

● 8월 마지막 주의 +0.01%, 반등이라고 부르기에는 아직 이르다
가격에서도 변화의 신호가 나타나기 시작했다. 한국부동산원이 발표한 2026년 8월 다섯째 주, 8월 31일 기준 대구 아파트 매매가격은 전주 대비 0.01% 상승했다. 전주 -0.01%에서 상승으로 돌아선 것이다. 전세가격도 0.02% 올랐다. 오랜 조정기를 거친 시장에서 매매와 전세가 동시에 플러스를 기록했다는 점은 살펴볼 필요가 있다. 다만 한 주간의 0.01% 상승을 놓고 대구 주택시장이 본격적인 상승기에 들어섰다고 판단하는 것은 성급하다. 오히려 지금부터 확인해야 할 것은 상승의 지속성과 확산 범위다.

일부 선호 단지의 거래만 회복되는지, 같은 생활권의 주변 단지까지 거래가 늘어나는지, 전세가격 상승이 매매수요로 이어지는지, 거래량이 함께 증가하는지를 봐야 한다. 가격이 먼저 움직이고 거래가 따라오지 않는다면 회복의 힘은 제한적일 수 있다. 반대로 거래량이 늘고 준공 후 미분양이 줄면서 전세와 매매가 안정적으로 움직인다면 시장 정상화의 신호는 훨씬 강해진다. 따라서 현재의 +0.01%는 ‘대구가 반등했다’는 결론보다 추세가 바뀌는지를 관찰해야 할 첫 숫자에 가깝다.

● 이제 ‘수성구냐 달서구냐’보다 생활권을 세분화해서 봐야 한다
대구 전체 평균가격의 설명력도 점차 낮아질 가능성이 있다. 같은 수성구라도 범어·만촌권과 수성알파시티의 주거 선택 기준은 다르다. 달서구 역시 월성·죽전·상인·성서를 하나의 시장으로 묶기 어렵다. 동대구역 주변과 혁신도시, 서대구역과 기존 서구 주거지도 각각 다른 수요를 가진다. 주택을 실제로 선택하는 사람에게 행정구역보다 중요한 것은 하루의 생활동선이다. 출근시간, 학교와 학원, 병원, 도시철도, 장보기, 여가시설을 얼마나 편리하게 이용할 수 있는지가 생활권의 경쟁력을 만든다. 특히 공급이 줄어드는 시장에서는 모든 주택이 동일하게 희소해지는 것이 아니다.

◆ 사람들이 계속 살고 싶어 하는 생활권의 좋은 주택부터 희소해질 가능성이 높다.
따라서 2027년 대구 주택시장에서 나타날 가능성이 높은 모습은 대구 전체의 일괄적인 상승보다 생활권별 회복 속도의 차이다. 이 차이를 확인하려면 실거래가도 최고가 한 건으로 판단해서는 안 된다. 동일 단지와 동일·유사 면적이 최근 6개월 동안 어느 가격대에서 반복적으로 거래되는지, 거래건수는 증가하는지, 전세가격은 함께 움직이는지를 봐야 한다. 한 건의 신고가는 뉴스가 될 수 있다. 반복되는 거래는 시장이 된다.

● 인구 감소만으로 대구 집값을 설명할 수 없는 이유
대구 부동산의 장기 전망에서 인구 문제를 빼놓을 수 없다. 다만 ‘인구가 줄면 집값이 내려간다’는 하나의 공식으로는 실제 주택수요를 설명하기 어렵다. 주택은 사람이 아니라 가구가 소비하는 재화이기 때문이다. 부모와 함께 살던 자녀가 독립하면 대구 전체 인구에는 변화가 없어도 필요한 주택은 하나 늘어난다. 반대로 인구가 유지되더라도 양질의 일자리가 줄고 가계소득이 낮아지면 주택 구매력은 떨어질 수 있다.

1인 가구 증가와 고령화도 시장을 바꾼다. 필요한 주택의 면적이 달라지고 병원·교통·상업시설에 대한 선호가 달라진다. 청년과 신혼부부는 직장 접근성과 금융비용의 영향을 크게 받는다. 따라서 앞으로 대구 주택시장을 볼 때 총인구와 함께 가구 수, 청년 순이동, 고용, 소득, 1인 가구, 고령가구를 같이 봐야 한다. 특히 20~30대가 대구에서 취업하고 독립해 가구를 형성할 수 있는지가 중요하다. 지역 부동산의 장기 경쟁력은 결국 그 도시에서 생활을 시작하려는 사람이 얼마나 존재하는가와 연결되기 때문이다.

● 추경호 시정의 기업유치, 부동산에서는 ‘고용 이후’를 봐야 한다
7월 출범한 민선9기 추경호 대구시정은 경제 회복과 기업유치, AX 혁신생태계, 청년 정착, 신공항과 도시공간 재편 등을 주요 정책 방향으로 제시했다. 시장직 인수위원회가 제안한 정책은 5대 분야 200개 과제에 달한다.
여기에는 국내외 대기업 유치를 위한 투자유치 기능 강화, AX 산업 육성, 국가산업·교통 인프라, 서대구권 개발, 청년 성장도시 등의 방향이 포함돼 있다.

다만 현재 200개 과제 전체를 확정된 사업으로 볼 단계는 아니다. 대구시는 이를 토대로 공약 실천계획을 마련해 연말까지 공개할 예정이다. 부동산시장에서는 더욱 냉정하게 볼 필요가 있다. 기업유치 발표 자체는 주택수요가 아니다. 실제 투자가 집행되고, 사업장이 만들어지고, 고용이 발생하고, 근로자가 대구에 정착해야 비로소 주거수요가 생긴다. 정책이 부동산에 영향을 주는 과정은 결국 투자 → 고용 → 소득 → 가구 형성·인구 정착 → 생활권 선택 → 주택수요의 순서를 거친다.

9월 1일 대구시가 시의회에 제출한 민선9기 첫 추가경정예산안도 이런 관점에서 볼 필요가 있다. 전체 예산은 기존보다 4,065억원 증가한 12조6,053억원 규모다. 이 가운데 민생경제 분야 379억원, AI 전환과 미래 첨단산업 관련 430억원, 도로·철도·버스 등 교통망과 미래 인프라 분야 1,195억원 등이 편성됐다. 정책 방향이 예산으로 이동하기 시작했다는 점은 확인할 수 있다. 그러나 부동산시장에 필요한 다음 숫자는 예산 규모가 아니다.

몇 개의 지속 가능한 일자리가 생겼고, 몇 명의 청년과 가족이 대구에 남거나 새로 들어왔는가다. 그 결과가 확인될 때 기업유치와 산업정책을 실제 주택수요의 변수로 평가할 수 있다.

● 서대구역도 ‘개발 예정’보다 생활권이 실제로 바뀌는지를 봐야 한다
도시개발 역시 같은 원칙이 적용된다. 서대구역세권을 비롯해 산업단지, 교통망, 후적지 개발은 주변 부동산에 영향을 줄 수 있다. 하지만 계획 발표와 부동산 가치 상승 사이에는 여러 단계가 존재한다. 사업계획이 확정되고, 재원이 마련되고, 착공하고, 교통과 상업시설이 들어오고, 사람이 실제 이용해야 생활권이 바뀐다. 대규모 주거공급이 함께 들어오는 경우에는 기존 아파트에 새로운 경쟁이 생길 수도 있다. 

따라서 개발계획을 판단할 때는 ‘무엇이 들어온다’보다 현재 어느 단계까지 진행됐는지, 일자리와 상업·교통 기능이 함께 만들어지는지를 확인하는 편이 현실적이다. 향후 대구에서 개발계획의 가치를 판단하는 기준 역시 ‘호재의 크기’보다 실제 생활권을 얼마나 바꾸는가가 되어야 한다.

● 청년의 첫 집에서는 ‘가격’과 ‘주거비’를 구분해야 한다
주택시장의 큰 흐름을 읽는 것과 실제로 집을 선택하는 것은 또 다른 문제다. 특히 청년과 신혼부부에게는 그렇다. 3억원짜리 주택이 3억3천만원짜리 주택보다 항상 경제적인 것은 아니다. 자기자본과 대출 규모, 이자, 관리비, 교통비가 다르기 때문이다. 직장에서 멀리 떨어진 주택을 선택해 매달 교통비가 증가하고 출퇴근 시간이 크게 늘어난다면 매매가격에서 절약한 금액과 실제 생활비 절감액은 달라질 수 있다. 그래서 첫 집을 선택할 때는 주택가격과 함께 월 주거비를 따로 계산할 필요가 있다.

대출 원리금, 관리비, 교통비를 합한 실제 월 부담액을 비교하는 것이다. 정부와 지자체의 주거지원 정책도 이 계산에 포함해야 한다. 대구시는 2026년 만 19~39세 무주택 청년 등을 대상으로 임차보증금 대출이자를 지원하고 있다. 최대 대출한도 1억원에 대구시가 최대 연 3.5%포인트의 이자를 지원하고, 참여자의 최저 부담금리는 연 1.5%다.

정책 적용 여부에 따라 같은 보증금이라도 실제 주거비는 달라진다. 청년에게 필요한 부동산 정보는 어느 아파트가 오를 것이라는 전망만이 아니다. 현재 소득으로 감당할 수 있는 주거비가 얼마인지, 그 비용으로 어느 생활권까지 선택할 수 있는지를 판단할 수 있는 정보가 더 실용적일 수 있다.

● 그렇다면 2027년 대구 주택시장은 어디로 갈까
현재까지 확인되는 지표를 놓고 보면 세 가지 경로를 생각할 수 있다. 첫 번째는 ‘차별화 회복’이다. 준공 후 미분양이 완만하게 감소하고 거래량이 회복되는 가운데 신규 공급 감소가 이어지는 경우다. 이 경우 대구 전체가 동시에 상승하기보다 학군·교통·직장·상업시설이 갖춰지고 신축 공급이 제한적인 생활권부터 거래가 정상화될 가능성이 있다. 현재로서는 가장 주의 깊게 볼 시나리오다.

두 번째는 회복 범위가 넓어지는 경우다. 준공 후 미분양 감소 속도가 빨라지고 매매 거래량이 증가하면서 기업투자와 고용까지 실제 숫자로 확인되는 경우다. 전세가격이 안정적으로 상승하고 실수요가 매매로 이동한다면 핵심 생활권에서 시작된 회복이 인접 지역으로 확산될 가능성도 있다.

세 번째는 조정이 길어지는 경우다. 준공 후 미분양이 높은 수준에 머물고 지역경제와 고용 회복이 지연되는 가운데 가계의 금융비용 부담까지 지속되는 경우다. 이 경우 신규 공급이 줄더라도 수요가 충분히 회복되지 않아 입지와 상품성이 떨어지는 주택의 조정이 장기화될 수 있다. 공급 감소만으로 가격 상승을 보장할 수 없는 이유다. 결국 2027년 대구 부동산의 방향을 결정하는 것은 하나의 숫자가 아니다.

재고가 얼마나 줄어드는가, 공급이 얼마나 줄어드는가, 거래가 어디에서 살아나는가, 그리고 새로운 주거수요가 실제로 만들어지는가. 이 네 가지가 함께 움직여야 한다.

● ‘바닥’을 맞히는 것보다 시장이 바뀌는 신호를 확인하는 것이 먼저다
부동산시장에서 바닥은 지나고 나서야 정확하게 확인되는 경우가 많다. 실수요자가 그 시점을 맞히는 데 지나치게 집중할 필요도 없다. 오히려 확인할 수 있는 숫자를 차례로 보는 편이 낫다. 준공 후 미분양이 줄고 있는가. 거래량이 늘고 있는가. 전세와 매매가 함께 안정되는가. 향후 공급은 어느 정도인가. 기업투자와 고용이 실제로 증가하는가. 청년과 가족이 대구에 정착하고 있는가. 그리고 그 변화가 어느 생활권에서 먼저 나타나는가. 이 지표들이 같은 방향을 가리키기 시작한다면 시장의 변화는 가격보다 먼저 확인될 수 있다.

공인중개사의 역할도 여기에 맞춰 달라질 필요가 있다. 매물가격과 실거래가는 이제 누구나 스마트폰으로 확인할 수 있다. 그 다음의 정보를 설명할 수 있어야 한다. 왜 같은 가격인데 생활권의 가치가 다른지, 앞으로 공급이 얼마나 들어오는지, 대출을 포함한 실제 월 주거비는 얼마인지, 고객의 직장과 가족구성에 어느 지역이 적합한지를 함께 판단해야 한다. 대구 주택시장의 다음 방향을 결정할 숫자는 어쩌면 집값 자체가 아닐 수 있다.

어떤 사람이 대구에 남는지, 어떤 사람이 새롭게 들어오는지, 그리고 그들이 어느 생활권을 선택하는지. 2027년 대구 부동산은 그 변화가 가격으로 나타나기 시작하는지를 확인하는 해가 될 가능성이 높다.

※ 이누리의 대구 주택시장 5대 체크
① 준공 후 미분양
전체 미분양 감소보다 이미 완공된 미분양이 정상적으로 소진되는지를 먼저 확인한다.
② 반복 실거래와 거래량
최고가 한 건보다 동일·유사 면적의 반복 거래가격과 거래건수의 증가를 확인한다.
③ 전세와 매매의 방향
전세가격과 매매가격이 함께 움직이는지, 서로 다른 방향을 보이는지를 살펴본다.
④ 앞으로 2~3년의 공급
현재 미분양뿐 아니라 분양·착공·입주예정물량을 함께 본다.
⑤ 고용과 사람의 이동
기업유치 발표보다 실제 투자·고용과 청년·가구의 정착 여부를 확인한다.
자료: 국토교통부 2026년 7월 주택통계, 한국부동산원 2026년 8월 5주 주간아파트가격동향, 한국부동산원·부동산R114 공동주택 입주예정물량 정보, 대구광역시 민선9기 정책자료 및 2026년 제2회 추가경정예산안, 대구광역시 주거종합포털 대구안방.

일요주간 / 이누리 부동산 전문 기자 yinuri808@naver.com 

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