일요주간 - 세정그룹, 사회적기업 민낯…13년 누수 방기 하더니 ‘퇴거 명령’

-‘착한 기업’ ㈜세정의 이중 면모? 임대차 계약 13년 동안 누수 ‘모르쇠’
-교실 3분의 1 물난리…학생·학부모 ‘열악한 환경’ 불만 제기로 운영 어려움
-세정 "2009년 방수, 2015년 방수 및 인테리어 보수 진행" 관리 미흡 부인

[일요주간 = 성지온 기자]

 

‘사회적 기업’, ‘선한 영향력’….

‘㈜세정(이하 세정)’을 포털사이트에 검색하면 따라붙는 수식어다. 1974년 7월 부산시 연제구 거제동에서 소규모 의류업체 ‘동춘섬유공업사’로 시작해 연 평균 30% 넘는 고속 성장을 이룬 세정은 부산 대표 향토 기업이다. 주요 브랜드로 <인디안>, <올리비아로렌>, <트레몰로>, <데일리스트> 등이 있다. 지난해에는 가수 임영웅을 브랜드 모델로 발탁하면서 중·장년 고객으로부터 호응을 얻기도 했다. 무엇보다 세정은 국내 패션 기업 최초로 사회복지법인을 설립하는 등 소외된 계층에 나눔 경영을 실천하는 ‘착한 기업’으로 유명하다. 

그러나 최근 <일요주간>이 만난 제보자는 13년 간 세정으로부터 경제적·정신적 손해를 받았다며 ‘사회적 기업이라고 홍보하는 이중적 태도에 환멸을 느낀다’는 분노를 드러냈다. 현재 세정이 소유한 부산진구 양정동의 인디언빌딩 6층에서 입시 전문 미술 학원을 운영 중인 제보자는 지난해 11월 15일, 세정으로부터 건물인도 청구의 소(이하 명도 소송)를 받았다. 계약 기한이 만료됐고 월 차임 연체로 신뢰할 수 없게 돼 계약 갱신이 불가하다는 것이 세정 측 주장이다.

 

반면, 제보자는 ▲누수로 인한 영업 손실 보상 ▲기초 공사비 지급 ▲허위 평수로 인해 과다 지급된 관리비 차액 반환 등이 수용될 때까지 해당 건물에서 나갈 수 없다는 입장이다. 이 뿐만 아니라 간판 강제 철거, 잦은 내용 증명 발송 및 소 제기 등으로 임차인을 정신적으로 압박했다며 세정의 윤리와 도덕성을 문제 삼았다. 

 

쾌적하지 ‘못한’ 학습 공간…13년 동안 2회에 그친 ‘땜질’ 공사
세정과 임차인의 악연은 13년 전 시작됐다. 제보자에 따르면 2009년 건물을 매입한 세정은 노후화 된 건물의 외벽에 대리석을 붙이는 공사를 진행했다. 이 과정에서 건물이 충격을 받고 균열이 생겼다는 게 제보자 주장이다. 

 

그는 “인디언빌딩은 애초 3개로 나누어진 것을 하나로 인위적으로 붙인 건물이다. 더욱이 세운 지 오래됐기 때문에 상당히 약해진 상태였다”라면서 “그러나 새로운 건물주(=세정)는 심미적인 부분만 고려해 내부 수리는 하지 않고 곧바로 외벽 공사만 진행했다. 이 당시 충격으로 벽에 금이 갔는지 학원 천장에서 물이 새기 시작했다”고 증언했다. 

 

▲ 부산에서 입시 전문 미술 학원을 운영하고 있는 제보자는 2009년 세정의 무리한 외벽 공사로 누수 현상이 시작됐지만 이를 수선·수리해주지 않으면서 학원 천장 및 벽면에 검은 곰팡이가 생겼다고 설명했다. <사진=제보자 제공>

 

▲ 제보자가 촬영한 학원 내부 모습 중 일부 <사진=제보자>

 

실제 제보자가 촬영한 영상 속 학원은 학습 공간이라고 보기에는 열악했다. 로비에는 천장에서 떨어진 물이 줄기를 이뤄 입구까지 이어져 있고 대리석 바닥이 물에 젖어 미끄러워 보였다. 물받이용 양동이와 널따란 그릇들은 교실 바닥과 책상 위 등 위치를 가리지 않고 놓여있었다. 

 

이외에도 물에 젖은 수업자료, 대걸레를 들고 천장에서 떨어지는 물방울을 닦는 학생들과 선생님의 모습도 볼 수 있었다. 제보자는 장마철 누수 수준은 마치 ‘폭포’를 연상케 한다고 했다. 그는 학원에 교실 8곳이 있으나 그나마 상태가 온전한 3곳을 제외하고 나머지는 사용·수익이 불가능하다고 했다. 누수가 형광등 전기선 부근까지 닿은 교실은 화재 위험으로 사실상 폐쇄했다고 설명했다.

누수로 인한 곰팡이도 학원 천장 여러 곳에서 발견됐다. 곰팡이로 인한 퀴퀴한 냄새가 환기해도 사라지지 않아 학생들의 불만이 많은 것으로 전해진다. 더욱이 곰팡이는 폐렴, 천식, 비염과 같은 호흡기 질환부터 무좀, 아토피 등 피부질환을 유발하는 것으로 알려져 있다. 미대 입시를 전문적으로 하는 학원 특성상 주 고객으로 미성년 학생이 많아 제보자는 근심과 우려가 깊어진다고 했다.

 

▲ 천장 누수 피해를 호소하자 세정은 2009년, 2015년 보수 공사를 진행했다. 위 사진은 우레탄 페인트를 덧칠하지 않아 자외선과 바람으로 부식된 모습이다. 아래는 우레탄 페인트 위에 임차인이 사비로 구매한 방수 비닐을 바닥에 덮는 모습이다<사진=제보자 제공>

제보자는 “세정은 임대인으로서 건물 관리를 전혀 하지 않는다. 그들이 수리·보완하는 건 자사 브랜드가 입점한 1~3층과 지하 주차장 뿐이다. 6층은 낡은 배관으로 인해 옥상에 물이 고여 화장실과 하수구에서 악취가 올라온다. 내부 복도의 페인트칠은 벗겨진 채 오래다. 대걸레로 바닥을 아무리 닦아도 대리석 접착 면이 약해져 밟으면 들고 일어난다. 노후 된 변압기가 폭발해 정전 되는 일도 잦았다. 이를 사진, 영상, 내용 증명 등으로 알리고 수선·수리를 요구해도 세정은 ‘윗선에 결재를 올렸다. 기다려라’라는 기약 없는 답변만 되풀이하고 있다”라고 말했다.

이어 “열악한 학원 환경으로 평균 200명 있던 학생들이 30명 정도로 급감했다. 학원 운영에 막대한 지정이 갈 것이라고 수백 차례 전달해도 제대로 된 누수 보수를 하지 않았다. 여기에 코로나 팬데믹까지 겹치면서 학원 운영은 폐업을 고려할 정도로 어려워졌다”면서 요즘 심경을 ‘침몰하는 폐선’에 비유했다. 

 

문제는 세정이 누수를 막기 위해 학원을 찾은 건 13년 동안 단, 2회에 그친다는 점이다. 제보자에 따르면 지난 2009년 학원을 찾은 세정의 인테리어 관련 부서 직원들은 누수 보수 명목으로 천장에 비닐을 받쳐 고인 빗물을 한쪽으로 모이도록 했고 그 아래 양동이를 두고 떠났다. 

 

제보자는 근본적인 누수 원인을 밝혀줄 것을 재차 요구했으나 세정은 ‘윗선에 결재 올렸으니 기다리면 해결해줄 것’이라는 말만 반복했고 2016년에야 우레탄 페인트를 옥상에 칠했다고 전했다. 이후 6층에 대한 하자 보수는 없었으며 방수 효과도 페인트가 마르면서 이내 천장에서 물이 떨어졌다고 증언했다. 제보자는 지속적인 무응답에 지쳐서 방수 비닐을 덮거나 갈라진 틈새로 실리콘을 넣는 식으로 장마철을 버텼다고 설명했다. 

 

이와 관련해 누수 보수 및 방수 시공 전문 업체 관계자는 “우레탄 페인트는 3년 주기로 덧칠해 줘야 한다. 그렇지 않으면 갈라져서 제 기능을 하지 못한다”라고 설명했다. 또한 “단순히 우레탄 페인트만 바르는 것이 아니라 전문가가 현장을 가서 누수가 어디서부터 시작됐는지 원인 파악부터 해야 한다”고 조언했다. 

세정의 관계자는 이러한 주장에 대해 <일요주간>과의 통화에서 “누수가 아예 없다고 말하기 힘들다”라며 제보자 주장에 일부 공감하면서도 ▲2009년 방수 공사, ▲2015년 방수 및 인테리어 보수공사를 진행했다며 관리 미흡 의혹을 부인했다. 또한 “매년 건물 수선 및 관리를 위한 보수 비용을 지출하고 있다”면서 “관련 계약서 및 지출 정산 내역서 증빙 자료는 필요 시 법정에 제출할 수 있다”고 덧붙였다.

 

한편, 대법원은 임차보증금반환과 관련한 판결에서 임대인의 수선의무, 임대차 목적물의 파손·장해의 정도와 관련한 판결에서 이같이 판시한 바 있다. 

 

임대차계약에 있어서 임대인은 임대차 목적물을, 계약 존속 중 그 사용·수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하는 것이므로(민법 제623조), 목적물에 파손 또는 장해가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면, 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이고 (대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결, 대법원 2000. 3. 23. 선고 98두18053 판결 등 참조), 이는 자신에게 귀책사유가 있는 임대차 목적물의 훼손의 경우에는 물론 자신에게 귀책사유가 없는 훼손의 경우에도 마찬가지라 할 것이다

멀쩡하던 간판 떼어간 뒤 설치 막은 세정, 왜?

세정은 소유자 동의 없이 부대 시설을 철거한 의혹도 받고 있다. 지난 2009년 해당 건물을 매입한 세정은 건물 가치를 올린다는 목적 하에 외벽 공사를 진행하면서 기존 3층 위치에 설치된 미술 학원의 대형 벽면 간판을 제거했다. 제보자가 이를 항의했으나 받아들여지지 않았고 2016년 7월까지 기존의 돌출간판만으로 영업을 이어왔다고 했다.

실제 해당 주소지를 포털사이트 거리뷰 서비스로 확인한 결과 현재 건물 정면에서 보이는 간판은 2016년 전에선 찾을 수 없다. 제보자는 “세정은 어떠한 게시물 부착, 구두 등으로 간판 철거에 대한 동의를 제게 구한 적 없다”라면서 “이미 허가받은 간판이었고 불법이라고 과태료도 받은 적도 없다. 세정은 우월한 지위를 이용해 타인의 재산을 침해하는 갑질을 했다”고 주장했다.

이와 관련해 세정 측 관계자는 “해당 지역은 미관지역으로 지정된 곳이라 간판 규제가 있다”고 해명했다. 그러나, <일요주간>이 부산진구청 도시정비과에 문의한 결과 해당 건물은 시가지경관지구에 속하나 관련 시행령 및 조례에 따라 간판이 아닌 시설만 제한하고 있음을 확인했다.

 

지역특화발전특구 광고물 등 특례에서도 지주 이용 간판에 대한 규제는 있으나 벽면, 돌출에 대한 언급은 없었다. 무엇보다 부산진구청 관계자는 “간판에 대한 민원이 들어오면 현장 조사 후 불법 사항이 적발되면 소유주에 협조 공문을 보낼 뿐 강제 철거는 하지 않았으며 지금도 하지 않고 있다”라고 밝혔다.

기초 공사비 포함 모든 조건 승계 약속한 세정, 지금은 ‘모르쇠’
세정과 제보자 간 또 다른 갈등 요인은 ‘기초 공사비 지급 의무 여부’다. 임차인은 지난 2009년 기존 임대인 대신 지급한 기초공사비 1억 5000만원을 받아야 한다는 주장인 데 반해 임대인은 계약서 상 해당 채권에 대한 특약이 없으므로 돌려줄 게 없다는 의견이 충돌하는 상황이다.

제보자가 미술학원을 현 건물에 임대해 운영한 건 지난 1996년 12월 부터다. 2005년 즈음, 전 임대인인 황모씨는 재계약 시점이 다가오자 제보자에 기초공사비 우선 납부를 조건으로 6층 전부 임대를 제안했다. 건물 노후화로 수리가 필요하지만 운용할 자금이 부족하다는 이유였다. 그는 이러한 내용을 각서로 남겨 계약 만료 시 전액 상환하겠다고 덧붙였다. 

 

이를 위해 황씨는 기존 임대차계약서상 전세보증금을 5,500만 원에서 1억 2,000만 원으로 올리는 등 기초공사를 위한 자금 마련에 적극적이었던 것으로 보인다. 제보자는 수중의 7000만원과 제2금융권에서 임의로 높인 보증금을 담보로 빌린 8000만원으로 6층 기초 공사를 진행했다. 공간을 둘로 나눈 벽을 허물고 배관, 전기, 수도 설비를 해체 및 설치하면서 한 용도로 6층 전체를 사용할 수 있도록 탈바꿈했다고 한다. 그리고 이러한 사실을 세정 관계자는 “인지하고 있다”고 밝혔다.

세정이 매입한 시점은 그로부터 4년 뒤다. 해당 주소지의 등기부등본 조회 결과 2009년 4월 22일 ㈜세정은 전 건물주 황모 씨로부터 매매한 뒤 그해 5월 15일 소유권 이전 등기를 마쳤다. 그해 세정은 기존 임차인에게 소유권 변동 및 임대차 계약 승계 사실을 말로 전하고 새로운 계약서 작성 등은 요구하지 않았다. 

 

특히, 제보자는 매매 후 당시 세정의 팀장이었던 방모 씨가 학원을 찾아와 ‘전 임대인으로부터 기초 공사비에 관한 얘기를 들었다. 공사비는 계약 만료 때 줄 것이니 걱정하지 말라’는 취지의 약속을 거듭했다고 주장했다. 방모 팀장은 현재 이사로 직급이 변경된 상황이다. 현재 방모 전 팀장의 재직 여부를 질의하니 세정 관계자는 “답변드릴 수 없다”고 했다.

 

세정과 제보자가 임대차 계약서를 새로 작성한 건 2013년 11월이다. 차임 연체로 그해 5월 제기 된 명도 소송에서 조정으로 결론 난 직후였다고 제보자 측은 설명했다. 당시 세정 측은 공사비 전액 지급을 조건으로 기존 임대인 황 씨가 임의로 올린 보증금을 원 상태로(1억 2000→5500만원) 감액할 것을 요구했고 제보자는 이를 승낙했다. 

 

세정은 현재 이 계약서를 근거로 공사비 지급을 거부하고 있다. 계약서 특약에 기초공사비 1억 5000만원과 관련한 내용이 없으므로 상환 의무가 없다는 것이다. 위 언급한 방모 팀장(현 이사)도 ‘공사비를 주겠다고 약속한 적 없다’는 식으로 태도를 바꿨다고 제보자는 얘기했다. 

 

그는 “세상 어떤 임차인이 자기 소유도 아닌 건물에 거액을 들여 필수 설비 공사를 하고 이마저도 공사비가 부족하다는 이유로 은행 대출까지 받겠느냐”면서 “공사비 전액을 보장해준다고 했기에 보증금을 감액한 것이다. 세정은 본인이 법에 무지한 점을 악용해 스스로 무덤을 파도록 했다”면서 억울함을 호소했다. 

 

반면, 세정 관계자는 계약서 상 보증금 감액과 관련하여 “임차인이 전 건물주와 계약 시, 공사비 1억 5000만원에 대한 자금을 만들기 위해 전 건물주와 이중 계약을 진행 했고, 1억 2000만원의 전세보증금 계약서를 담보로 대출을 받아 공사를 진행했다”면서 “이를 2013년도 재계약시 바로잡아 정정한 부분”이라고 설명했다.

 

이어 “당사가 2009년 5월 건물 매수 시 승계 내역은 기존 임차권, 저당권, 전세권에 한해서며, 기초시설비 1억 5000만원에 대해서는 인정 및 승계사실이 없다”면서 “이는 부동산 매매계약서, 전 소유주 제공 물건 내역서, 임대차 계약서, 확약서 등의 문서로 남아있다”고 덧붙였다. 

 

이 밖에도 제보자는 세정이 6층의 실제 임대 평수는 153.5평임에도 200평으로 관리비를 산정해 과대 징수했음에도 차액을 돌려주지 않고 있다고 지적했다. 그는 “세정은 건물 인수 당시 종전 임대차 계약서에 임대 평수가 잘못 기재되어 있는 것을 알고도 이야기 하지 않았고 가공의 43.4평에 대한 관리비를 9년 3개월 동안 징수했다”면서 “누수와 곰팡이로 교실의 3분의 1만 사용함에도 차임과 관리비는 매년 인상하면서, 초과 지급 관리비는 한 푼도 돌려주지 않는 세정은 갑집 기업 중 악질”이라고 비판했다. 

 

더불어 차임 연체와 관련해서는 “지금까지 세정이 제기한 명도 소송만 세 번째다. 첫 번째 소송(2013년)은 조정 합의, 두 번째 소송(2021년)은 코로나 특례법으로 차임 연체가 아님에도 밀어붙이다 돌연 셀프 취소했다”면서 “세정은 이처럼 연체가 없는데도 소송을 남발하고 1주일 조건으로 내용증명을 보내는 식으로 임차인을 악랄하게 대한다”고 비판했다. 

 

한편, 부동산 전문 변호사는 해당 채권이 임대차 계약에 의해 발생했다는 사실을 입증한다면, 임대인에 책임을 물을 수 있다고 보았다.

 

엄정숙 법도종합법률사무소 대표 변호사는 <일요주간>과의 통화에서 “현행 상가건물 임대차보호법 제3조(대항력 등) 제2항은 ‘임차건물의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다’고 규정하고 있다. 다시 말해, 임대인은 2009년 해당 건물을 매입하면서 기존 임대차계약서상의 재산과 채권, 채무 및 그 밖의 권리 및 의무를 포괄적으로 승계한 것”이라며 “1억 5000만원이란 채권이 기존 임대인과의 임대차 계약관계에서 발생했다고 입증만 한다면 현 임대인이 책임져야 할 가능성이 크다”고 설명했다.

더불어 엄 변호사는 “공사비를 물건의 가치를 증가시키는 데 도움이 되는 유익비 혹은 필요비로 해석하면 제보자에는 유익비·필요비에 대한 청구권이 있다고 보인다. 또한 이는 건물에 의해 발생한 것이므로 해당 비용을 받을 때까지 유치권 주장도 할 수 있다고 본다”면서 “밀린 차임에 대해 유익·필요비로 상계 처리하면 연체가 아니기 때문에 건물 인도(명도) 소송에서 승소할 가능성이 있다”고 덧붙였다.

 

 

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