일요주간 - [도시자산가치 심층기획 ③] 대구에 필요한 것은 아파트 5만채인가, 일자리 5만개인가

대구에 새 아파트 5만채가 공급되는 것과 지속 가능한 일자리 5만개가 만들어지는 것. 어느 쪽이 장기적으로 대구의 부동산 가치를 더 크게 높일까. 여기서 ‘5만’은 특정 개발사업의 주택공급계획이나 대구시의 고용목표를 의미하지 않는다. 도시가 앞으로 무엇을 우선해 만들어야 하는가를 묻기 위한 상징적인 숫자다. 그동안 지역 부동산을 이야기할 때 가장 자주 등장한 숫자는 아파트 분양가와 입주물량, 미분양, 거래량이었다. 그러나 전문 부동산 MD(Master Developer)의 시선으로 도시를 보면 전혀 다른 지도가 나타난다.

아파트도 부동산이지만 산업단지도 부동산이다. 공장과 연구소, 데이터센터, 오피스와 물류시설도 부동산이다. 이들 자산의 가치는 건물의 매매가격만으로 결정되지 않는다. 어떤 기업이 들어오고, 몇 명이 일하며, 얼마의 소득과 부가가치를 만들고, 그 경제활동이 주변 상업·업무·주거지역으로 얼마나 확산되는지가 도시 전체의 자산가치를 좌우한다. 그래서 대구 부동산의 다음 질문은 달라져야 한다. ‘어디에 아파트를 더 지을 것인가’가 아니라 ‘대구라는 도시자산의 생산성과 부가가치를 어떻게 높일 것인가’다.

● 대구는 이미 4,528만㎡의 거대한 ‘산업 부동산’을 보유하고 있다
대구시가 공개한 2024년 말 산업단지 현황에 따르면 대구에는 국가산업단지 1곳, 일반산업단지 16곳, 도시첨단산업단지 3곳, 농공단지 4곳 등 모두 24개 산업단지가 있다. 지정면적은 4,527만9,000㎡, 입주업체는 1만200개, 종사자는 11만7,069명이다. 2024년 매출액은 36조6,480억원으로 집계됐다. 이 숫자를 부동산 관점에서 다시 읽으면 의미가 달라진다. 4,528만㎡는 단순한 공장용지가 아니다. 기업이 투자하고 11만명이 넘는 사람이 출근하며 매년 수십조원의 매출이 발생하는 대구의 대표적인 생산형 도시자산이다. 그렇다면 산업단지 정책을 평가하는 기준도 분양률과 입주기업 숫자만으로는 부족하다. 그 땅이 매년 얼마의 경제적 가치를 만들어내는가를 물어야 한다.

● ‘평당 분양가’보다 ‘평당 부가가치’를 보자
주거용 부동산에서는 ‘평당 얼마인가’를 끊임없이 비교한다. 산업부동산에는 다른 질문이 필요하다. ‘이 땅 1평이 매년 얼마의 부가가치를 만들어내고 있는가.’ 같은 면적이라도 단순 보관시설이 들어선 토지와 고급 연구인력이 근무하는 R&D센터, 첨단 제조기업이 가동되는 토지는 도시경제에 미치는 영향이 다르다. 기업 매출뿐 아니라 고용과 임금, 협력업체, 연구개발투자, 물류, 소비와 세수, 주변 오피스·상업시설 수요까지 달라진다. 전문 MD라면 토지가격과 용적률 옆에 고용밀도, 소득밀도, 기업밀도, R&D밀도, 부가가치밀도를 함께 놓는다. 대구 산업단지의 자산가치를 높인다는 것은 결국 이 지표들을 개선하는 일이다.

● 성서산단 1,292만㎡…새로운 땅보다 먼저 봐야 할 대구 최대 산업자산
이 관점에서 가장 먼저 주목해야 할 곳은 성서산업단지다. 대구시 자료상 성서 1~5차 산업단지는 1,291만9,000㎡다. 2024년 말 기준 3,038개 업체에서 4만7,293명이 근무했고 연간 매출은 18조2,634억원이었다. 대구 전체 산업단지 매출의 약 절반이 성서에서 발생한 셈이다. 새로운 산업단지를 만드는 것도 중요하지만 이미 대구 경제의 상당 부분을 담당하고 있는 이 거대한 산업자산의 생산성을 높이는 것이 더 큰 개발효과를 낼 수도 있다.
상업용 부동산에서는 낡은 자산을 무조건 철거하지 않는다. 입지 경쟁력이 있다면 리모델링하고 우량 임차인을 유치하고 공간구성과 운영방식을 바꿔 수익성을 높인다. 이른바 자산 리포지셔닝(Asset Repositioning)이다. 성서산단에도 같은 시선이 필요하다.

● 공장을 새로 짓는 것보다 기존 공장의 생산성을 높이는 개발
대구시는 2026년 산업정책의 중점 방향을 제조혁신과 AX(AI Transformation)에 두고 ‘M.AX(제조 AI)로 제조를 혁신하고 AI로 산업을 잇는 글로벌 AX 선도 도시’를 비전으로 제시했다. 수성알파시티에는 DGIST 글로벌 캠퍼스와 산업AX혁신허브를 추진하고, 1,500억원 규모의 신규 벤처투자펀드 조성도 계획하고 있다. 이 정책은 산업정책인 동시에 산업부동산의 가치상승 전략으로 볼 수 있다. 같은 면적을 사용하는 공장이 AI·로봇·자동화를 도입해 생산성이 높아지고 R&D 인력이 늘어나며 매출과 임금이 상승한다면 추가 토지공급 없이도 공간이 만들어내는 경제적 가치가 증가한다. 도시는 새로운 토지를 계속 공급해야만 성장하는 것이 아니다. 이미 가지고 있는 땅이 더 많은 가치를 생산하도록 만들어도 성장한다.

● 수성알파시티는 대구 산업자산의 ‘두뇌’가 될 수 있는가
대구시는 수성알파시티를 중심으로 2026~2030년 총 5,510억원 규모의 ‘지역거점 AX 혁신 기술개발’을 추진하고 있다. AX 표준모델과 산업현장용 응용솔루션·제품 개발, 연구지원 플랫폼 등이 핵심이다. 또 477억원 규모의 산업AX혁신허브를 구축해 2027년 착공, 2029년 준공을 목표로 대학·연구소·기업 등 20여 기관의 공동연구와 창업, 기업 AX 전환을 지원한다는 계획이다.

대구시 자료에는 수성알파시티에 300여 개 기업이 입주해 연간 약 1조원의 매출을 생산하는 것으로 소개돼 있다. 그러나 MD 관점에서 더 중요한 것은 수성알파시티 자체의 부동산 가격이 아니다. 수성알파시티에서 만들어진 AI와 소프트웨어 기술이 성서의 제조현장, 국가산단의 미래모빌리티, 로봇·의료기업의 제품과 서비스로 얼마나 확산되는지가 중요하다. 그래야 수성알파시티가 독립된 업무단지가 아니라 대구 전체 산업부동산의 생산성을 끌어올리는 ‘도시의 두뇌’가 된다.

● 산업단지를 따로 개발하는 순간 대구의 자산가치는 분절된다
성서는 성서대로, 국가산단은 국가산단대로, 테크노폴리스는 테크노폴리스대로, 수성알파시티는 수성알파시티대로 관리하면 개별 사업은 성공할 수 있어도 도시 전체의 시너지는 제한될 수 있다. 대구국가산업단지는 855만9,000㎡ 규모이며 2024년 기준 290개 업체, 6,471명의 종사자와 4조2,786억원의 매출을 기록했다. 테크노폴리스는 725만9,000㎡ 규모로 79개 업체, 2,967명이 근무했고 매출은 1조5,563억원이었다.

전문 MD는 개별 자산만 보지 않고 포트폴리오를 본다. 수성알파시티의 AI·SW·R&D, 성서의 제조 AX, 국가산단의 첨단제조, 테크노폴리스의 연구·실증을 ‘AI·SW·R&D → 제조 AX → 첨단제조 → 실증 → 사업화 → 수출’이라는 가치사슬로 연결해야 한다. 도로로 산업단지를 연결하는 것만으로는 부족하다. 산업과 기술, 기업과 인재, 자본의 이동을 연결해야 한다.

● 산업단지에도 ‘경제적 공실률’이 있다
부동산에서는 빈 상가와 빈 오피스를 공실이라고 부른다. 산업단지에는 조금 다른 형태의 공실이 존재할 수 있다. 공장은 돌아가고 있고 토지도 사용되고 있지만 투자와 고용이 줄고 연구개발이 사라지며 생산성이 정체되는 경우다. 공간은 채워져 있지만 도시가 기대하는 충분한 경제적 수익을 만들어내지 못한다. MD의 시선에서는 일종의 ‘경제적 공실’이다. 따라서 산업단지 활성화도 빈 공장을 채우는 데서 한 단계 더 나아가야 한다. 기업 숫자뿐 아니라 기존 기업의 부가가치, 임금, R&D 투자, 증설과 협력기업 유입을 함께 관리해야 한다.

● 기존 산업자산 생산성 10% 상승도 거대한 개발사업이다
대구 산업단지의 2024년 매출은 36조6,480억원이다. 동일한 산업공간에서 매출이 단순히 10% 증가한다고 가정하면 약 3조6,648억원에 해당한다. 물론 이는 정책 효과를 설명하기 위한 산술적 사고실험이며 매출 증가가 그대로 부가가치나 지역소득 증가를 뜻하지는 않는다. 그럼에도 이 계산이 보여주는 것은 분명하다. 대규모 신규 개발만 도시개발이 아니다. 기존 산업자산의 생산성을 높이는 것 역시 도시 전체에서 보면 거대한 개발사업이다. 새로운 100만평을 만드는 것과 기존 1,000만평의 생산성을 높이는 것 가운데 어느 쪽이 더 큰 도시가치를 만드는가. 앞으로 산업도시가 지속적으로 물어야 할 질문이다.

● 대구 부동산 정책, 이제 ‘공급관리’에서 ‘도시자산 운용’으로
이 지점에서 대구의 부동산 정책도 한 단계 확장할 필요가 있다. 주택과 산업, 상업과 도시계획을 별개의 영역으로 관리하는 대신 하나의 도시자산 가치사슬로 연결하는 방식이다. 대구시는 2026년 도시주택 분야 업무계획에서 2035 도시관리계획 재정비와 제2국가산업단지, 제2수성알파시티 등 성장기반 확보, 주요 후적지 23개소를 총괄하는 협의체 구축 등을 제시했다. 산업 분야에서는 제조 AX와 기업투자 유치를 동시에 추진하고 있다. 방향은 이미 움직이고 있다. 이제 필요한 것은 산업정책과 부동산정책, 교통과 주거정책을 동일한 도시자산 운용 논리로 묶는 일이다.

▶ 첫째, ‘주택 수급지도’ 위에 ‘일자리 지도’를 겹쳐야 한다
특정 권역에 대규모 주택을 공급한다면 인구전망만 볼 것이 아니라 그 생활권에서 향후 만들어질 일자리와 예상소득, 통근인구, 상업수요를 함께 분석해야 한다. 주택을 어디에 얼마나 지을 것인가와 기업을 어디에 유치할 것인가가 서로 다른 지도에서 결정돼서는 안 된다. 일자리 지도와 주거지도를 중첩해 직주 접근성과 생활서비스 수요를 함께 설계하는 방식이 필요하다. 주택정책이 단순 공급정책을 넘어 인재정착 정책으로 확장되는 지점이다.

▶ 둘째, 산업단지 평가기준을 ‘분양률’에서 ‘토지생산성’으로 바꿔야 한다
기업이 입주했다는 사실만으로 산업용지가 성공했다고 평가하기는 어렵다. 단위면적당 매출과 부가가치, 고용인원, 평균임금, R&D 투자, 신규투자와 증설을 지속적으로 추적할 필요가 있다. 가칭 ‘산업용지 생산성 지수’를 만들어 산업단지별로 관리하는 방안도 검토할 만하다. 성서와 국가산단, 테크노폴리스, 수성알파시티를 면적이나 기업 수만이 아니라 각각의 공간이 대구경제에 얼마의 가치를 만들어내는가라는 공통 기준으로 비교하는 것이다.

▶ 셋째, 노후 산업부동산의 ‘경제적 재건축’을 정책의 한 축으로
노후 산업단지 재생을 도로와 주차장, 건물 외관 정비에 한정할 필요는 없다. AX 기업과 연구소, 테스트베드, 근로자 지원시설, 창업공간과 필요한 생활서비스가 들어갈 수 있도록 공간의 용도와 기능을 재설계해야 한다. 재건축이 아파트에만 필요한 것은 아니다. 산업단지에도 경제적 재건축이 필요하다. 물리적 정비와 산업구조 고도화를 동시에 추진해야 토지의 이용가치가 올라간다.

▶ 넷째, 산업단지와 주변 도시를 ‘직주산업생활권’으로 관리해야 한다
젊은 연구원과 엔지니어가 산업단지에서 근무하면서 주거와 문화, 교육, 의료를 위해 매일 도시 반대편으로 이동해야 한다면 기업의 인재 확보도 어려워진다. 산업단지 안에 주택을 무조건 넣자는 뜻은 아니다. 산업거점과 합리적인 시간 안에 연결되는 생활권에 양질의 주거와 상업·문화·교육·의료서비스를 배치하고 대중교통으로 연결하는 것이다. 산업용지의 경쟁력은 공장 안의 생산조건뿐 아니라 그곳에서 일하는 사람이 도시에서 어떤 삶을 살 수 있는가까지 포함한다.

▶ 다섯째, 개발이익보다 ‘도시의 반복수익’을 봐야 한다
토지를 매각하고 아파트와 상가를 분양하면 한 번의 개발이익이 발생한다. 반면 우량기업이 들어와 20년 동안 생산하고 고용하고 투자하면 매년 임금과 소비, 세수와 협력기업 수요가 발생한다. 전문 MD가 장기 보유자산을 평가할 때 매각가격만 보지 않고 지속적인 현금흐름을 보는 것과 같다. 대구 역시 전략부지를 판단할 때 ‘얼마에 팔 수 있는가’와 함께 ‘이 땅이 앞으로 20년 동안 얼마의 경제활동을 만들어낼 것인가’를 계산해야 한다.

◆ ‘대구 도시자산 대시보드’를 만들어볼 만하다
대구 전체를 하나의 부동산 포트폴리오처럼 관리하는 ‘Daegu Urban Asset Dashboard’를 정책적으로 검토해볼 수 있다. 성서산단, 국가산단, 테크노폴리스, 수성알파시티와 주요 업무·상업거점에 대해 토지가격만 보여주는 것이 아니라 기업 수, 고용, 평균임금, 매출, R&D, 공실, 신규투자, 주거이동, 대중교통 접근성 등을 함께 추적하는 방식이다.

토지가격은 오르는데 기업과 고용이 빠지는 지역인지, 기업은 늘지만 근로자의 소비가 다른 생활권으로 빠져나가는 곳인지, 산업투자가 실제 주변 상권과 정주수요로 연결되는지를 확인할 수 있다. 부동산 가격을 직접 관리하는 것이 아니라 가격과 이용가치를 만들어내는 도시경제의 원인을 관리하는 방식이다.

◆ 기업유치도 ‘계약’이 아니라 ‘생애주기’를 관리해야 한다
대구시는 2026년 핵심기업 20개사, 1조원 유치를 목표로 투자유치 활동을 전개하겠다고 밝혔다. 그러나 부동산 MD 관점에서 기업유치의 진짜 성과는 투자협약 숫자만으로 평가하기 어렵다. 기업유치 → 착공 → 가동 → 증설 → R&D → 협력기업 유입 → 지역인재 채용 → 재투자까지 기업의 생애주기를 관리해야 한다. 좋은 상업용 부동산 운영사가 우량 임차인을 계약시킨 뒤에도 성장과 재계약, 확장을 관리하듯 산업단지도 기업의 입주 이후를 관리해야 한다. 한 번의 준공식보다 10년 뒤에도 대구에서 투자와 고용을 늘리는 기업이 더 중요한 도시자산이다.

◆ 주택은 도시성장의 원인이 아니라 결과가 돼야 한다
산업단지가 활성화되면 일자리가 생긴다. 일자리는 소득을 만들고 소득은 주거수요를 만든다. 사람이 정착하면 음식점과 병원, 교육, 문화와 상업시설의 소비가 증가한다. 생활서비스가 좋아지면 다시 기업이 인재를 확보하기 쉬워진다. 산업 → 기업 → 고용 → 소득 → 정주 → 소비 → 상업 → 세수 → 도시재투자 → 다시 기업과 인재. 이 선순환에서 주택가격은 출발점이 아니라 도시경제 성장의 결과 가운데 하나다. 지역 부동산정책의 목표 역시 특정 자산가격의 상승 자체보다 주택과 상업공간을 필요로 하는 안정적인 소득과 인구를 만들어내는 데 두는 것이 지속가능하다.

◆ 새로운 땅은 기존 산업 포트폴리오의 ‘빈칸’을 채워야 한다
대구시는 2026년 도시공간 정책에서 주요 후적지 23개소를 총괄하는 협의체 구축을 제시했다. 장기적으로 K-2를 비롯한 대형 후적지는 단순한 신규 공급지가 아니라 대구의 도시자산 포트폴리오에서 부족한 기능을 채울 전략공간으로 접근할 필요가 있다. 전문 MD라면 이런 땅을 보며 가장 먼저 아파트 몇 세대를 지을 수 있는지를 묻지 않는다. 대구 산업생태계에서 부족한 기능이 무엇인지부터 확인한다. 글로벌 기업 본사, 고급 R&D, AI·로봇 사업화, 벤처금융, 국제업무, 해외인재 정착기능 가운데 무엇이 기존 산업거점의 빈칸을 채울 수 있는지를 먼저 판단해야 한다. 수요를 먼저 설계하고 그에 맞춰 부동산을 공급해야 한다. 그래야 대형 후적지가 단순한 공급사업이 아니라 기존 산업거점을 연결하고 도시의 생산성을 높이는 전략자산이 될 수 있다.

◆ 대구에 필요한 것은 아파트 5만채인가, 일자리 5만개인가
처음의 질문으로 돌아가 보자. 대구에 필요한 것은 아파트 5만채인가, 일자리 5만개인가. 둘 가운데 하나를 포기하자는 질문이 아니다. 도시개발의 순서를 묻는 질문이다. 일자리가 소득을 만들고, 그 소득이 주거수요를 만들며, 좋은 주거와 교육·문화환경이 다시 인재를 끌어들이고, 그 인재가 새로운 기업과 투자를 부르는 순환구조가 필요하다는 뜻이다. 대구가 앞으로 관리해야 할 부동산 지표도 달라져야 한다. 아파트의 평당가격만 볼 것이 아니라 산업용지 1㎡에서 얼마의 부가가치가 발생하는지, 몇 개의 양질의 일자리가 만들어지는지, 그 소득이 대구 안에서 얼마나 소비되고 재투자되는지를 함께 봐야 한다.

부동산은 건물 그 자체가 아니다. 사람과 기업이 경제활동을 하기 위해 사용하는 공간이다. 따라서 도시에서 가장 가치 있는 땅은 반드시 가장 비싸게 거래되는 땅이 아니라 가장 많은 지속 가능한 부가가치를 만들어내는 땅일 수 있다.

대구 부동산의 다음 20년을 결정할 질문은 결국 하나다. 어디에 아파트를 더 지을 것인가가 아니라, 대구라는 도시자산의 ‘평당 부가가치’를 어떻게 높일 것인가. 산업단지를 공장부지가 아니라 수익을 생산하는 도시자산으로 바라보고, 각각의 산업거점을 하나의 가치사슬로 연결하는 순간 대구의 부동산 지도는 전혀 다르게 보이기 시작한다. 그것이 ‘개발’에서 ‘운용’으로, 부동산 가격에서 도시가치로 시선을 옮겨야 할 이유다.

일요주간 / 이누리 부동산 전문 기자 yinuri808@naver.com 

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